[승소사례] 집합건물 관리단 업무방해금지가처분 사건 방어 승소

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

입주한지 1~2년 정도의 신축 집합건물에서는 시행사나 관리업체 측에서 관리권을 계속 쥐고 있으려하고 이로부터 관리권한을 가져오려는 입주민들의 관리단을 인정하지 않으면서 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 그런데 준공된지 5년 이상이 지난 집합건물에서 나타나는 관리단 분쟁은 그 양상이 조금 다릅니다.

 

 

대부분의 집합건물의 관리단은 관리비 부과 징수와 각종 시설 관리업무 등을 전문 관리업체에 맡기고 있습니다. 갈수록 집합건물의 규모가 커짐에 따라 시설 관리업무 또한 복잡해지고 전문성이 요구될 뿐만 아니라 건물의 공용자금(관리비 등)에 대한 회계, 감사를 대비해야 하므로 대부분 전문 관리업체에 위탁 운영할 수 밖에 없습니다.

 

 

 

 

그러나 공동주택관리법이 적용되지 않는 집합건물은 여전히 행정청의 감독을 받지 않고(금년 9/29부터 감독권한 창설), 아직도 크고 작은 거래를 뒤에서 진행하고 돈이 오고가는 등 모종의 이권을 노리기가 쉽다보니 악덕 업자들의 타겟이 되고 있습니다. 또한 초심을 잃고 관리업무를 방만하게 운영하거나 입주민들의 민원을 무시하는 업체도 있습니다. 고인 물은 썩게 마련입니다. 문제는 입주 초기와 달리 준공 후 수년이 지나고나면 구분소유자들 대부분은 아무래도 관리단이나 관리업무에 별 관심을 갖지 않게 돼서 썩은 물을 정화하기가 쉽지 않다는 것입니다.

 

경기도에 소재한 모 집합건물 현장의 경우가 그러하였습니다. 처음 준공된지 얼마 지나지 않았을 당시 구분소유자들은 자치적으로 관리인을 선임하고 관리업체를 선정하였습니다. 그런데 준공 이후 5년 가까이 지나자 관리단 운영에 관심을 갖는 입주민들이 거의 없었고 초대 관리인 A는 후임 관리인을 선임하기 위한 관리단 집회를 열기조차 쉽지 않았습니다. 수 차례 후임 관리인 선임을 위한 결의를 시도했음에도 관심 부족으로 부결되었습니다.

 

 

 

게다가 몇 안되는 입주민들의 민원 사항마저 등한시하는 관리업체는 관리인 A가 퇴임하기만을 기다리고 있었습니다. 관리인의 임기가 종료되더라도 입주민들이 관심도 갖지 않는 상황에서는 새로운 관리인이 선임될 가능성도 없어보였고, 그렇게 관리인도 없는 집합건물에서 관리업체는 그야말로 무주공산격이었습니다.

 

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그나마 다행히도 초대 관리인으로 선임되었던 A는 임기가 만료되었더라도 어떻게든 초심을 잃은 관리업체를 쫓아내 관리권을 전횡하는 사태만큼은 막고자 했습니다. A는 이러한 상황을 입주민들에게 알려 세대마다 일일이 결의를 구하였고 결국 관리단집회를 준비하여 소집하였는데, 관리업체는 몇몇 입주민들을 회유하여 집회에 출석시키고 A에 대한 관리인 선임(재임) 결의의 철회서를 내면서 A의 관리인 선임을 막으려고 하였습니다. 이후 관리업체 편에선 일부 입주민들은 A의 관리인 선임 결의를 부인하면서 관리단집회를 새로 개최하겠다고 하였고, 그들끼리 B를 관리인으로 선임하였다고 주장하면서 A를 상대로 관리인으로서의 직무집행을 정지하라는 가처분 소송을 제기하였습니다.

 

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이 사건에서 관리업체가 일부 입주민들을 회유하여 집회에서 제출한 철회서는 도저히 신뢰할 수 없었습니다. 왜냐하면 당시 관리단 집회는 오전 일찍 개최되었는데 대부분의 철회서 작성일이 집회 당일로 되어 있었습니다. 현실적으로 해당 날짜에 작성되었다고 믿기 어려웠습니다. 게다가 상당수 필체가 동일하여 입주민들로부터 개별적으로 받은 것인지도 상당히 의심스러웠습니다. 법무법인 비츠로는 가처분 소송에서 이러한 점을 강조하여 A가 적법하게 선임된 관리인임을 주장하였고, 이와 별개로 B를 관리인으로 선임한 집회는 적법한 관리인인 A에게 소집을 청구하지도 않고 무단으로 이루어진 것이므로 무효임을 주장하였습니다.

 

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결국 법원은 의뢰인 A를 대리한 법무법인 비츠로의 주장을 받아들여 B의 가처분 신청을 전부 기각하였습니다. 관리단 분쟁 사건에서 외견상 구분소유자들 사이의 소송인 것처럼 보이지만 실상은 구분소유자를 내세워 배후에 있는 관리업체나 제3자가 소송을 제기하는 경우가 많습니다. 그러나 이러한 사실을 법원은 쉽게 알 수 없습니다. 이 사건의 쟁점은 단순화하면 우리의 관리단 집회 결의가 적법한지 아니면 상대방의 집회 결의가 적법한지였지만 실상 집회 서류만으로는 단정짓기가 쉽지만은 않았습니다. 때문에 법무법인 비츠로는 분쟁의 내막과 경위 등 실질적인 사실관계를 밝히는데 보다 주력하였고 이로써 승소 결과를 이끌어 낼 수 있었습니다.

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