악의적인 사유지 길 막기, 이렇게 대처할 수 있습니다!

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

의뢰인은 퇴직 후 도시를 떠나 한적한 곳에서 전원생활을 하며 노후를 보내고자 수도권 외곽의 전원주택 부지를 알아보았습니다. 그러던 중 경매를 통해 의뢰인이 원하던 부지를 매입하게 되었습니다.

해당 부지는 10세대 가량 전원주택 단지를 조성할 목적으로 이미 택지와 도로가 분할되어있고 행정청의 도로 지정까지 된 상태였습니다. 그렇게 의뢰인은 부지 매입 후 전원주택을 건축하고 꿈에 그리던 생활을 하게 되었습니다.

다만 흠이 있다면 교통이 불편하고, 도시가스나 수도가 공급되지 않아 LPG와 지하수를 사용해야했고 꽤나 고지대에 위치하고 있어서 차량을 이용하지 않고서는 접근하기가 어려웠습니다.

그래도 의뢰인은 마당에 텃밭도 일구고 작게나마 양계장도 설치하여 자식 내외와 갓 태어난 손자와 함께 행복하게 지내고 있었습니다.

그러던 어느 날 의뢰인의 주택 부지에 진입하는 도로의 소유자가 도로사용료를 받겠다는 소문을 듣게 되었습니다. 사용료를 내던지 아니면 도로를 매입해 가라는 것이었죠.

의뢰인 입장에서 황당할 수 밖에 없는게, 이미 전원주택 단지로 조성될때부터 도로로 사용할 목적으로 분할되어 등기부상 지목도 도로이고 더군다나 행정청에서 도로로 지정하기까지 되었기 때문에 해당 전원주택 부지를 경락받았는데 이제와 도로 사용대가를 내던지 도로까지 매입해야 된다니요.

의뢰인 뿐만 아니라 다른 전원주택 단지 소유자들은 황당할 수 밖에 없었습니다. 더 기가막힐 노릇은 도로 소유자가 요구하는 금액이 터무니없이 많았습니다.

의뢰인과 마을 주민들은 그 많은 돈을 낼 여력도 안되거니와 도로 소유자의 요구를 받아들일 수 없었습니다. 그러자 도로 소유자는 초겨울 새벽녘 아무도 모르게 일을 저지르고 말았습니다.

바로 해당 도로에 컨테이너를 싣고 와 도로 한가운데를 막아버린 것이었습니다. 아침에 해가 뜬 뒤에서야 이를 발견한 의뢰인과 마을 주민들은 곤경에 빠져 난리가 날 수 밖에 없었습니다.

 

 

 

 

여기까지 스토리가 꽤 길었죠.

 

 

이러한 황당한 사례가 드물지 않습니다. 전원주택 단지가 조성된 서울 근교, 수도권 외곽에서 특히나 빈번하게 발생하는 분쟁입니다. 이 사건은 아무리 제 의뢰인 입장을 떠나서 보더라도 도로 소유자의 권리 행사가 지나치다고 볼 수 밖에 없었습니다. 그런데 과연 이 모든 일을 도로 소유자 스스로 한 걸까요? 장담컨대 이런 도로 소유자들만 찾아가 부추겨 길을 막고 주민들로부터 돈을 뜯어내려는 브로커들이 개입되어 있을 것입니다. 실제 제가 담당한 사건에서도 예상대로 브로커가 있었습니다.

 

 

그런데 문제는 누가봐도 도로 소유자의 권리 행사가 과하다고 여겨지지만, 법적으로는 그 권리 행사를 막기가 생각보다 쉽지 않다는 것입니다. 왜냐면 말 그대로 ‘소유권’ 때문입니다. 소유권은 다른 어떤 물권보다도 강합니다. 소유자는 내 소유의 토지를 나만 사용하고 수익할 수 있습니다(배타적사용수익권). 다만 민법에서는 이러한 소유권도 일부 제약할 수 있는 다른 예외적인 권리를 두고는 있습니다. 들어보셨겠지만 주위토지통행권이 인정될 수 있습니다. 또한 아무리 소유권이라 하더라도 그 권리행사가 오로지 상대방의 권리를 침해하기 위한 것이라면 권리남용에 해당할 수도 있습니다. 하지만 주위토지통행권은 실제 소송에서 인정되기가 쉽지 않습니다. 주위토지통행권이 인정되려면 해당 도로 외에는 진출입할 길이 완전히 없어야 합니다. 해당 도로가 없다면 맹지가 되는 경우여야 하는데 사실 그런 경우는 잘 없습니다. 많이 불편하기는 하더라도 길이야 어떻게든 만들 수는 있으니까요. 그렇다면 권리남용은? 더 말할 필요도 없이 더욱 인정받기 어렵습니다.

 

 

 

 

하지만 법무법인 비츠로는 위 사건을 담당하여 해당 도로를 수차례 방문, 조사하였고, 최대한 빠른 시일내에 사전 준비를 마친 다음 도로 소유자를 상대로 한 통행방해금지 소송을 제기하여 승소하였습니다. 정확히는 통행방해금지 가처분을 제기하여 인용 결정을 받아 그 강제집행으로 문제의 컨테이너를 치울 수 있었습니다. 현실적으로 주위토지통행권을 인정받기 어려운데 어떻게 승소할 수 있었을까요? 바로 ‘배타적 사용수익권 포기 법리’를 주장하였습니다. 이는 민법이나 다른 법률에서 정하고 있는 것은 아닙니다. 대법원 판례에 의해 인정되는 법리인데, 소유자라 하더라도 배타적 사용수익권을 포기한 것으로 볼 수 있는 경우 다른 사람들의 사용수익을 막을 수 없다는 것입니다. 그 결과 반사적으로 해당 토지의 소유자가 아니더라도 토지를 사용수익 할 수 있다는 결론이 됩니다.

 

 

배타적 사용수익 포기 이론에 대해서는 항상 의견이 분분합니다. 하지만 오죽하면 대법원에서 위와 같은 법리를 만들면서까지 소유권을 제약할 수 밖에 없었을까 생각해보게도 됩니다. 사실 배타적 사용수익 포기 이론이 처음 등장하게 된 배경에는 토지 소유 관계가 제대로 정리되지 않은 채 수 십년이 흐른 뒤 지자체에서는 지역 교통과 수리, 전기 시설 설치 등을 위해 도로를 포장하고 수도관이나 전력구를 설치했는데, 이런 곳들만을 찾아낸 브로커들이 소유권을 주장하며 지자체로부터 부당이득을 청구하는 사례가 한때 빈번했기 때문입니다. 이유불문, 변호사는 항상 소송에서 이기기 위한 최적, 최선의 법리와 근거를 선택해야 하지 않겠습니까?

 

 

토지, 건물 등 부동산 관련 분쟁이 있다면 법무법인 비츠로는 최적의, 최선의 선택지가 될 것입니다.