법무법인 비츠로 부동산전문변호사

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승입니다. 현행 주택임대차보호법에 따라 임차인은 2년의 계약기간에서 1회 갱신할 수 있습니다. 물론 차임을 연체하는 등 계약을 위반한 사실이 없어야 합니다. 이렇게 주택임대차보호법에 따라 임차인은 총 4년의 계약기간을 보장받을 수 있습니다. 잘 아시다시피 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우 임대인이 거절할 수 있는 이유는 사실상 임대인 또는 임대인의 직계존비속의 실거주뿐입니다. 그렇다보니 현실에서는 임대차계약을 갱신하고 싶지 않은 임대인 대부분은 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 계약을 종료시킵니다. 그런데 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하였다가 갱신되었을 경우 존속하였을 임대차 기간 안에 제3자에게 임대하게 되면..

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승입니다. 집합건물의 관리단 집회를 개최하면 대부분의 경우 입주민들의 출석률이 매우 저조합니다. 전체 입주민 중 10%도 참석하지 않는 경우가 태반입니다. 단순히 출석률만 저조한게 아니라 관심조차 없는 경우가 많습니다. 현실이 이렇기 때문에 관리단 집회에서 과반 결의를 얻기란 결코 쉽지 않습니다. 무턱대고 관리단 집회를 소집해봤자 과반에는 턱없이 모자라게 될 것입니다. 그래서 관리단 집회에서 결의를 얻고자 입주민들로부터 결의서면(서면결의서나 위임장)을 사전에 받을 수밖에 없습니다. 그마저도 단기간 내에 과반에 이르는 양을 받기란 쉽지 않고 더욱이 집회 당일 과반을 달성할 수 있을지도 장담할 수 없습니다. ※ 결의서면을 사전 집계, 사전 개표하는 경우 위법..

​ 안녕하세요. 법무법인 비츠로, 부동산전문변호사, 이찬승 변호사입니다. ​ 집합건물 관리단의 구성원은 소유자들입니다. 관리단 자체가 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연 설립되는 단체이죠. 그러니 관리단의 의사결정은 당연히 구분소유자들이 하는게 맞구요. 그 의사결정을 하는 것이 바로 ‘의결’이고 관리단 집회를 통해서 하게 됩니다. 따라서 관리단 집회에서 행사하는 ‘의결권’이라 함은 구분소유자에게 있는 권리입니다. ​ ​ 그런데 실상 관리단의 의사결정에 영향을 받는건 구분소유자만이 아닙니다. 아니 오히려 점유자, 임차인들에게 영향을 끼치는 경우가 더 많습니다. 실제 사례를 들자면, 최근 1,000세대가 넘는 대규모 집합건물이 많아지면서 아파트 단지 못지않은 커뮤니티 시설을 갖춘 집합건물이 꽤나 됩니다...

안녕하세요. 법무법인 비츠로, 부동산전문변호사 이찬승입니다. 민간임대아파트는 민간 기업이 소유자로 통상 임대기간 만료 후에 무주택인 임차인이 우선 분양받을 수 있는 것을 말합니다. 이런걸 분양전환권이라고도 하는데 분양전환권을 부여하지 않는 경우도 있기는 합니다. 하지만 부동산 시장에서 주목받는 물건은 대부분 확정분양형 민간임대아파트인데 이는 임대 기간 종료 시점에 비교적 저렴하게 아파트를 취득할 수 있기 때문입니다. 그런데 확정분양형 민간임대아파트의 분양권 전매에 최근 많은 관심이 쏠린다고 합니다. 일반 아파트의 경우 투기 과열을 막으려는 목적으로 분양권 전매를 금지하고 있습니다. 조정대상지역이나 투기과열지구 등에서 건설, 공급되는 아파트 대부분이 그렇습니다. 그런데 민간임대아파트의 경우 전매가 비교적 ..

안녕하세요. 법무법인 비츠로, 부동산전문변호사 이찬승입니다. 요즘 근생빌라 피해자 구제 여부를 두고 갑론을박 말이 많습니다. ‘근생빌라’는 근린생활시설 그러니까 주거 용도가 아닌 상가나 사무실 등의 상업용도인데 이를 주거용으로 불법 개조한 것을 말합니다. ‘근생빌라’인걸 알고도 취득했다면 사실 할 말 없겠죠. 피해자라 할 수도 없겠구요. 그런데 문제는 ‘근생빌라’가 불법인걸 모르고 취득한 선의의 피해자분들이 생각보다 많다는 겁니다. 근생빌라가 넘쳐나는 이유는 주택 용도가 아닌 근린생활시설일 경우 건축법상 많은 제약을 피할 수 있기 때문입니다. 근린생활시설은 주택에 비해 층수제한이라던가 주차장 확보 등의 제약이 덜합니다. 그러다보니 건축주들이 처음에는 근린생활시설로 건축 허가를 받아 다 짓고 나서는 주거용..

최근 몇 년 사이 신축 아파트의 입주민들께서 입주예정자협의회와 같은 단체를 구성하고자 저희 법무법인 비츠로에 문의하는 사례가 부쩍 늘었습니다. 그런데 비단 아파트가 아니더라도 오피스텔, 주상복합, 지식산업센터, 생활형숙박시설 등 집합건물에서도 입주민들이 협의체나 단체를 구성해야 할 필요가 있습니다. 아니 어쩌면 아파트보다도 집합건물에서 입주민들의 단체가 더욱 절실합니다. 왜일까요? 1. 아파트에는 입주자대표회의, 집합건물에는 관리단 우선 집합건물에서 입주민들의 단체라 함은 잘 아시다시피 관리단을 말합니다. 아파트의 경우 공동주택관리법상 입주자대표회의와 관리단이 구별되지만 공동주택관리법이 적용되지 않는 집합건물에서는 구분소유자들의 법적 단체로는 관리단만 존재할 수 있습니다. 집합건물에서는 관리업무에 관한 ..

지난 ‘계약서 필수 체크사항’ 글에 이어서, 계약서 관련해서 좀 더 얘기해보고자 합니다. 일반인들에게 있어서 가장 중요하고도 큰 계약이라하면 아무래도 주거와 관련된 집 계약이 아닐까 싶습니다. 부동산 거래 계약이죠. 타인과 부동산을 매매하거나 임대차하면서 계약서를 안 쓰는 경우는 없을 것입니다. 그리고 많은 경우 부동산 거래는 공인중개사를 통해 이루어집니다. 그런데 아이러니하게도 이렇게 공인중개사가 계약서를 준비하고 거래가 이루어지다보니 오히려 정작 거래 당사자들은 계약서 내용을 크게 신경쓰지 않는 경우가 많은 것 같습니다. CASE 1) 상가가 임대가 잘 되는줄 알고 상가를 매입했는데 임차인이 곧 나간다고 해요. 어찌 해야하나요. 이건 최근 상담했던 사례입니다. “퇴직하고 상가임대업을 해보려고 임대가 ..

일반인들 사이에 이루어지는 거래에서 계약서를 작성하는 것이 얼마나 중요한지는 당부하고 또 당부해도 부족합니다. 대한민국 정서상 일반인들에게는 서로 믿고 거래를 시작하면서부터 법적 대비를 한다는게 여전히 낯선 것 같습니다. 여전히 ‘정’, ‘유대관계’를 중시하기 때문일까요? 그래서인지 계약서를 작성하더라도 형식적인 정도에 그치는 경우가 많습니다. 심지어 꽤 큰 사업을 하며 굵직한 거래를 하는 사장님들 마저도 “계약서 숱하게 많이 써봤다.”, “그냥 인터넷에서 계약서 하나 받아서 쓰면 된다.”라고 하시는 분들이 많습니다. 1. 계약서가 힘을 발휘하는 때는? 제가, 아니 저뿐만 아니라 많은 변호사들이 이구동성으로 제대로 된 계약서를 강조하고 또 강조하는 이유가 뭘까요? 아시겠지만 그래도 다시 한 번 깊이 생각..

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. 흔치는 않지만 종종 처음 저희 비츠로에 상담을 오시는 분들 중에는, “여기 법무법인인가요?”라고 물으시는 분들이 있습니다. 저희야 법무법인이 맞으니 그렇다고 말씀드리는데, 저희도 법무법인으로 전환하기 전 법률사무소 형태로 꽤 오랜 기간 운영해왔습니다. 그 시절 가끔 의뢰인께서 법무법인인지를 물어보시면 아니라고 말씀드리면서도 뭔가 아쉬움이 남는 듯 했습니다. 법무법인과 법률사무소를 단편적인 관점에서 규모를 비교해 차이가 있다고 할 수도 있는데, 대체로 법무법인이 법률사무소에 비해 비교적 규모가 크겠지만 꼭 그런 것만도 아닙니다. 게다가 변호사의 업무 특성상 규모가 크다고 해서 꼭 법률사무 처리 능력이 높다고 볼 것도 아니구요. 법률 전문가..

안녕하세요. 법무법인 비츠로, 부동산전문변호사 이찬승입니다. 오늘은 오랜만에 제 주력 분야인 집합건물 관리에 관한 이야기를 해볼까 합니다. 오피스텔, 주상복합, 지식산업센터, 생활형숙박시설 등 집합건물은 날로 규모가 커지고 있습니다. 왠만한 대규모 아파트 단지에 버금가는 집합건물도 계속 늘어나는 추세입니다. 그러다 보니 갈수록 보다 전문적으로 관리해야 할 필요성이 커지고 구분소유자들로만 구성된 관리단에서 자체적으로 관리를 하기에 많은 부담이 따르는게 현실입니다. 최근 전문 관리업체들은 단순히 공용부분 시설 점검, 수리, 청소 등의 단순 관리만 하는 것이 아니라 개별 세대마다 관리비를 부과하고 징수하는 업무는 물론 관리업무를 총체적으로 위임받아 수행하고 있습니다. 이를 위탁관리라고 하는데, 구분소유자들은 ..