법무법인 비츠로 부동산전문변호사

[자문사례] 생활형숙박시설 관리단 구성 (1) “저희는 최대한 민주적이고 공정하게 관리인을 선임하고 싶습니다.” “관리인 한 명에게 권한이 집중되면 독단적일 수 있다고 생각해요. 그래서 운영위원회를 구성해서 회의체로 관리업무를 수행, 감독하고 그에 따를 규범도 있었으면 해요.” 지난 여름 강원도 해변가에 위치한 신축 호텔의 구분소유자 5분께서 비츠로를 찾아오셔서 관리단 구성 관련 상담을 받을 때 하셨던 말씀입니다. 몇 해 전부터 호텔을 생활형숙박시설(이하 줄여서 ‘생숙’) 형태로 건축하면서 각 객실을 분양하여 호텔의 운영수익을 소유자들 지분에 따라 분배하기로 하는 방식의 수익형 부동산 사업이 많아졌습니다. 이러한 생숙 용도로 지어진 호텔의 객실을 분양받은 구분소유자들이었습니다. 이 분들은 흔히 ‘관리단 ..

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. 집합건물법상 관리규약 제정은 전체 구분소유자의 4분의 3 이상, 즉 75% 이상의 동의를 얻어야 합니다. 말이 75%지 현실적으로는 거의 대부분의 구분소유자들이 동의해야 하는거나 마찬가지입니다. 게다가 관리규약 제정에 있어서는 점유자(임차인)가 직접 의결권을 행사할 수도 없어서 구분소유자들로만 75% 이상을 달성하여야 합니다. 그런데 집합건물의 경우 임대 수익 목적으로 분양받는 경우가 많다보니 소유자 거주 비율이 상대적으로 낮습니다. 내가 살지도 않는 건물에서 관리규약을 제정한다고 해봤자 관심을 가질 리 만무하죠. 개인적으로 관리규약 제정에 관한 의결정족수 요건은 좀 낮출 필요가 있다고 생각합니다. 더욱이 관리규약을 제정하는 경우뿐만 아니..

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. 부동산을 매수하거나 임차(전세)함에 있어서 자금 중 일부를 대출을 통해 마련하는 경우가 많습니다. 자금 여력이 충분하다면 대출이 필요 없겠지만 대부분의 부동산 거래는 몇 억씩 들다보니 매수자금이나 전세자금을 마련하는데 있어서 대출은 매우 중요한, 필수적인 부분을 차지합니다. ​ 당연한 얘기지만, 대출을 통한 자금의 마련은 매수인이나 임차인뿐만 아니라 매도인, 임대인에게도 중요합니다. 결국 그 자금을 받아야 할 사람은 매도인, 임대인이니까요. 정부에서 부동산 거래 관련 대출 규제를 통해 부동산 시장에 적극적으로 개입하는 것만 보더라도 금방 납득되실 겁니다. 이렇듯 부동산 매수자금이나 전세자금 대출을 거래의 양쪽 모두가 원하다 보니 최근 이에..

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승입니다. 시행사(관리업체) 측의 부적법한 관리인 선임을 일단 인정할지, 아니면 전면 부인하고 새로운 관리인 선임을 할지에 관한 고민에는 그리 오랜 시간이 걸리지 않았습니다. 의뢰인 측에서는 지금까지 관리인 선임을 위한 집회가 전혀 없었다는 점에 강한 확신을 갖고 있었습니다. 결국 부천 지식산업센터에 관리인이 적법하게 선임되지 않았다는 전제하에 전체 구분소유자 1/5 이상의 소집동의부터 준비하였습니다. 부천 지식산업센터의 구분소유자들께서는 이미 상당히 규합이 잘 되어 있었습니다. 그래서 처음에는 서면결의서 징구가 빠른 속도로 이루어질 것으로 기대하였습니다. 그러나 생각지 못했던 난관이 기다리고 있었습니다. 지식산업센터의 경우 공장, 창고 용도가 대부분이다..

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. 작년, 부천 소재 지식산업센터(이하 ‘부천 지식산업센터’)의 초대 관리인 선임을 위한 관리단 집회를 성공적으로 마쳤습니다. 부천 지식산업센터의 경우 자문 의뢰일로부터 관리단 집회일까지 불과 1개월여 기간밖에 걸리지 않았습니다. 처음부터 의뢰인 측에서 예정했던 기간이 너무 촉박하다보니 관리단 집회 당일까지도 긴장을 늦출 수 없었습니다. 부천 지식산업센터는 지금까지 초대 관리인 선임을 위한 관리단 집회가 소집된 사실이 전혀 없었습니다. 물론 구분소유자들에게 관리단 집회 소집통지서가 발송된 적도 없었습니다. 그런데 이상합니다. 구분소유자들 모르게 누군가 부천 지식산업센터의 관리인으로 선임되었다고 소관청에 이미 신고가 되어 있었고, 그를 대표자..

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. 나도 모르게 약속어음 공정증서가 작성된 경우, 그 효력을 부인하는 청구이의 소송을 법원에 제기하는 등의 해결책을 소개해드린 적이 있습니다. 약속어음 공정증서는 주로 채권자가 받아야 할 돈을 받지 못하게 되면 소송을 거치지 않고 곧바로 채무자의 재산에 강제집행을 하기 위해 대비하는 경우가 많습니다. 아무리 받아내야 할 돈이 있다는게 명명백백하더라도 소송을 통해 판결을 받지 않고서는 채무자의 재산에 곧바로 경매, 압류, 추심 등 강제집행을 할 수는 없습니다. 소송에 소요되는 시간과 비용을 고려하면 채권자 입장에서는 답답할 노릇이죠. 이러한 사태를 미연에 방지하고자 채권자는 채무자에게 돈을 빌려주거나, 외상을 해주는 등의 경우 미리 약속어음 ..

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. 오늘은 법무법인 비츠로에서 진행한 성공사례를 소개해드리려고 합니다. 수도권 소재 A 지식산업센터는 1,000개 호실이 넘는 대규모 집합건물로, 2020년 9월경 준공되어 입주가 이루어졌습니다. 입주 초기에는 미분양이 적지 않아 입주사들도 하루빨리 분양이 마저 이루어져 지식산업센터 상권의 활성화를 바랄 뿐이었습니다. 올해가 되어서야 분양이 전부 완료되었는데 구분소유자인 입주사(또는 사업자 대표)들은 A 지식산업센터를 제대로 관리하고자 관리단 구성을 준비하기 시작하였습니다. 관리단 구성을 어떻게 준비해야할지 막막했던 A 지식산업센터의 몇몇 입주사 대표들이 저희 법무법인 비츠로를 찾으셨습니다. 저는 최초 관리단 집회가 개최된 사실이 있는지, 관..

안녕하세요. 법무법인 비츠로 대표변호사 이찬승입니다. 정책적으로 어떠한 거래 관계를 먼저 보호하거나 특정 방향으로 유도하기 위해 국회에서 관련 법령을 제정 또는 개정합니다. 예를 들어 주택 시장 가격의 급등을 막거나 임차인을 보호하기 위해 임대차 법령이나 세법을 개정하는 경우가 그렇죠. ​ 그런데 언제나 법령이 선제적으로 제개정 되는건 아닙니다. 오히려 법령이 실제 거래 관계를 따라가지 못하다가 그로 인해 권리를 보호받지 못하는 문제가 커져 결국 제개정하게 되는 경우가 더 많습니다. 기본적으로 법률은 가장 보수적인 최후의 보루같은 측면이 있지 않나 싶습니다. ​ ‘권리금’의 경우가 그러하였습니다. 권리금은 이미 오래전부터 상인들 사이에 관행처럼 인정되어 왔습니다. ​ 예를 들어 제가 상가건물을 임차하여 ..

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사, 이찬승 대표변호사입니다. 부동산, 특히 아파트 가격 하락이 심상치가 않습니다. 위기는 곧 기회라 생각하고 이러한 시기에도 불구하고 과감하게 매수하는 분들도 없지 않습니다. ​ 부동산 가격 관점에서 현명한 판단인지 여부는 법률 전문가이지 경제 전문가가 아닌 저로서는 알 수 없습니다만, 오늘은 이렇게 매도인도 매수인도 부동산 가격 변동에 예민한 시기에 매매계약을 체결할 경우 주의해야 할 점을 얘기해보려 합니다. ​ 부동산 매매에서 매수인의 잔금지급과 매도인의 소유권이전등기 및 부동산 인도는 원칙적으로 동시이행관계에 있습니다. ​ 대부분 잘 알고 있는 사실이죠. 그런데 최근 예정한 잔금일을 지키지 못하게 되는 경우가 많아지고 있습니다. 매수인은 전세입자를 구해서..

안녕하세요. 법무법인 비츠로 대표변호사 이찬승입니다. 민사 재판이건, 형사 재판이건 모든 재판은 3번의 기회가 있지만 현실적으로는 심급이 올라갈수록 이길 가능성이 떨어집니다. 2021년도 사법부 통계를 보면 2심에서 1심의 결과를 뒤엎는 비율은 35%, 3심에서 뒤엎는 경우는 4%에 불과합니다. 이렇듯 패소가 확정되지 않았지만 3심을 거치면서 앞에서 패소한 사건을 뒤엎기란 매우 어렵습니다. 하물며 이미 패소 확정된 사건을 뒤엎기란? 비교조차 할 수 없을 정도로 더욱 어렵습니다. 그런데 법무법인 비츠로에서 해냈습니다!! 바로 재심을 통해 패소했던 피고를 전부 승소로 구제해드린 사건입니다. “ 의뢰인 A의 아버지는 거듭된 사업 실패로 감당하지 못할 채무를 부담하게 되었습니다. 그러던 중 불의의 사고로 갑자기..