법무법인 비츠로 부동산전문변호사

안녕하세요. 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. 주택임대차보호법이 2020. 7. 31. 개정 시행됨에 따라 주택 임차인은 최초 임대차계약 기간 2년에 이어서 2년을 더 연장할 수 있는 권리가 있습니다. 이로써 주택 임차인에게 4년(2+2)의 임대차기간이 보장되게 된 것이죠. 하지만 예외적으로 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 경우를 법에 두었는데요. 잘 살펴보면 대부분 임차인이 월세를 2번 이상 밀렸다거나 무단전대했다거나 하는 등 어차피 계약 위반으로 계약갱신요구 거절뿐만 아니라 계약을 해제할 수도 있는 경우이기 때문에 별 의미가 없습니다. 사실 임대인 입장에서 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유 중 가장 유의미한 경우는 다들 잘 아시다시피 임대인(또는 직계존비속)이 실제 거주하려..

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. X회사는 A집합건물의 건설시행사로부터 최초 관리업체로 선정되어 A집합건물 준공 무렵부터 건물을 관리하여 왔습니다. 그러던 중 A집합건물에서 B가 관리인으로 선임되자 A는 B와 계약기간 3년, 위탁수수료 월 200만 원으로 정하고 관리인B가 대표자인 관리단과 관리계약을 새로 체결하였습니다. A집합건물의 관리단에서는 관리인B가 마음대로 X회사와 관리계약을 체결한 사실과 그 외에도 그간 관리인B가 독단적으로 관리권한을 행사해 온 사실을 알게되어 관리단 집회를 통해 B를 관리인에서 해임하고 새로 관리인을 선임하였습니다. 이렇게 새롭게 구성된 A집합건물의 관리단은 X회사와의 관리계약을 무효화하고 관리업체를 바꿨습니다. 그러자 X회사는 A집합건물의 ..

안녕하세요. 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. 하자 있는 물건을 좋아할 사람은 없습니다. 더군다나 수 억 원을 들여 집을 샀는데, 내가 앞으로 살 집에 하자가 있다면 여간 신경쓰이는 일이 아닐 수 없습니다. 하자는 새로 지어진 아파트에도 있을 수 있습니다. 아니 오히려 신축 건물에 하자가 없는 경우란 없습니다. 아파트 뿐만 아니라 오피스텔, 주상복합, 지식산업센터, 생숙을 불문하고 대규모 집합건물이 준공되어 입주가 이루어지면 입주민들에게 가장 민감한 부분은 아무래도 하자 해결입니다. 건물을 지은 시행사도 처음에는 각종 하자를 해결하려는데 적극적인 모습을 보입니다. 그런데 대부분 이상하게도 태도는 꽤나 적극적인 것처럼 보이는데 실제로 하자를 보수하는 등 해결하는데는 진척이 더딥니다. 소유자들도 처음에는..

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. ‘상가분양, 10년 임대수익보장!!’ 이런 광고 종종 보시죠? 상가 매입에 관심있으신 분들은 임대수익이 가장 중요한 요소인데 임대수익이 보장된다니 혹할 수밖에 없습니다. 그런데 뭔가 이상하지 않나요? 임대수익이 안정적으로 보장되는 상가라면 굳이 왜 팔까요? 누군가가 10년간 임대수익을 보장해준다면 차라리 직접 매입해서 10년간 임대수익을 얻는게 더 이익일 텐데 과연 수지타산이 맞을까요? 이에 대해 분양홍보관에서는 ‘초기에는 상권이 아직 형성되지 않아 분양받고 임대가 안 나가는게 부담될 수 있기 때문에 초기 몇 년간 임대수익을 보장해준다.’라며 마치 매우 진정성이 있는 것처럼, 이보다 더 좋은 조건이 없는 것처럼 부연설명까지 해줍니다. 주상..

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. 집합건물의 관리단 집회 결의는 일반적으로 전체 구분소유자 과반이 동의하여야 합니다. 즉 전체 구분소유자의 절반, 전유세대 면적 총 합의 절반을 넘는 동의를 얻어야 하는데 이는 결코 쉬운 일이 아닙니다. 특히 지식산업센터, 생활형숙박시설, 오피스텔 등 이른바 수익형 부동산이라 일컫는 집합건물의 대부분은 임대 목적이다 보니 구분소유자가 직접 해당 건물에 거주하는 비율이 상당히 적습니다. 그런데도 전체 구분소유자들을 구성원으로 하는 관리단에서 관리인 선임, 해임이라던가 관리방법의 결정이라던가 어떠한 의사결정을 하려면 반드시 구분소유자 절반 이상이 집회에 출석해서 동의해야 한다고 한다면 이는 현실적으로 불가능할 것입니다. 그래서 집합건물법에서는..

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. 우리는 부동산을 사고 팔 때 보통 부동산 ‘매매’라고 합니다. ‘분양’은 흔히 집합건물처럼 1동의 건물 내 여러 호실을 여러 사람에게 파는 경우를 일컫습니다. 사실 분양도 매매의 일종인 것이죠. 그런데 우리가 보통 접하는 분양계약이 매매와 정말 다른 점은 바로 계약할 때 아직 건물이 존재하지 않는다는 점입니다. 분양사업자가 집합건물을 건축해서 다 지은 다음 팔 수도 있지만(이른바 후분양), 대체로는 우선 분양을 하고 그 분양대금으로 건물을 짓습니다. 이러한 선분양 방식의 건축사업은 자금이 먼저 확보되기 때문에 아무래도 사업 시행이 용이합니다. 건축 사업이 활성화되는 장점은 있겠죠. 하지만 사실 여러 문제를 야기하는 측면을 무시할 수 없습..

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. 집합건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 단체인 관리단은 집합건물법에서 정한 법정 단체입니다. 그런데 이러한 ‘관리단’말고도 다른 명칭으로 단체가 구성되는 경우가 많죠. 상가인 집합건물에서 상인들 사이에 조직한 단체가 대표적인데, ‘상인회’, ‘상가번영회’ 등 명칭은 붙이기 나름입니다. 이러한 상인회(또는 상가번영회)는 관리단과 마찬가지로 보아야 할까요? 관리단과 다르다면 어떤 점이 다르고 주의해야할 점은 무엇일까요? 우선 상인회(또는 상가번영회)가 관리단과 같을 수도 다를 수도 있습니다. 다시말하면 ‘상인회(또는 상가번영회) = 관리단’일 수도 있다는 것입니다. 관리단은 명칭 여하를 불문하고 집합건물의 구분소유관계가 성립하면 존재하..

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. 최근 관리단 구성 업무를 대행해준다고 하는 업체들이 지식산업센터나 생활형숙박시설 등 대규모 집합건물에 영업하는 경우가 많은 것 같습니다. 주로 입주민들의 커뮤니티 사이트인 카페나 블로그 등을 통해 홍보하는 것으로 보입니다. 관리단 구성의 필요성을 느끼는 구분소유자들 입장에서는 어디서부터 어떻게 시작해야할지 막막한데 마침 관리단 구성 업무를 전부 대행해준다고 하니 반가울 따름이죠. 하지만 반드시 유념해야 할 부분이 있습니다. 관리단 구성은 실상 외부의 개입 없이 구분소유자들이 자치적으로 그들의 대표자인 관리인을 선임하는 것에서 시작합니다. 즉 관리단 임시집회를 소집, 개최하여 관리인 선임 결의를 하는 것이죠. 여기에는 집합건물법상의 요건과 ..

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 이찬승 변호사입니다. 수많은 사건과 소송에 파묻혀 정신없이 바쁜 나날을 보내고 있는데요. 그 와중에 인상깊은 승소 사례가 있어 올립니다. 사실관계가 다소 복잡해서 이해하기 어려운 내용이 있을 수 도 있습니다만 최대한 이해하기 쉽게 간략하게 정리해 보겠습니다. "의뢰인은 A와 B가 동업하는 사업장과 장기 거래하기로 계약하고 그 계약의 보증금으로 5억 원을 지급하였습니다. 그런데 A와 B의 동업체는 사업을 시작하지도 못한채 삐걱거렸고 자금 부족으로 C에게 사업 경영권마저 빼앗기게 되었습니다. 결국 의뢰인은 A와 B를 상대로 계약을 해지하고 보증금 5억 원의 반환을 청구하였고 A는 처음부터 자신의 잘못을 인정하여 의뢰인의 청구에 이의하지 않았으나 B는 책임을 회피하기만 하였습니다..

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. 법은 사회적 약자를 보호하기 위해 존재하여야 합니다. 경제적으로든 사회적으로든 약자의 지위에서는 정당한 권리나 이익을 침해당하기 쉬운 반면 구제받기는 쉽지 않습니다. 강자의 위치에 있으면 굳이 법이 아니더라도 당할 일이 잘 없죠. 임대차 관계에서도 대체로 임차인이 임대인 보다는 약자의 지위에 있습니다. 그래서 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법을 제정하게 된 것입니다. 주택임대차보호법은 1981년 최초 제정되어 주택임차인의 불안정한 주거 안정성을 보호하기 위해 최소한의 안전장치로서 대항력, 법정 임대차기간만을 두었는데 그럼에도 여전히 주택 임차인에 대한 보호가 부족하고 더욱 법적인 보장제도가 필요..