법무법인 비츠로 부동산전문변호사

안녕하세요. 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. 온갖 노력과 우여곡절 끝에 자치 관리단을 구성하여 관리권을 되찾아 온 집합건물 현장, 가장 먼저 해야할 일은 종전 관리주체가 지금까지 입주민들로부터 징수한 관리비를 적법하게 사용하여 왔는지 확인해보는 것입니다. 입주민들 사이에 자치 관리단 구성이 필요하다는 여론이 형성되기 시작하는데에는 여러 원인이 있겠지만 가장 대표적으로는 아무래도 관리비 등 공용자금 사용 내역의 비공개, 불투명한 회계 처리 등에서 비롯한 관리주체에 대한 불신인 경우가 많습니다. 그런데 문제는 그렇게 관리권한을 가져와 종전 관리비 사용내역을 아무리 뒤져보아도 구체적인 사용내역에 관한 증빙서류, 예컨대 세금계산서라던가 최소한 영수증 등을 찾아보기는 힘들다는 것입니다. 대부분 관리인 선임 ..

안녕하세요. 법무법인 비츠로 대표변호사 이찬승 입니다. 중요한 정보들이 많으므로 끝까지 읽어주시면 감사하겠습니다. 집합건물법이 2012. 12. 18. 개정되기 전까지 구분소유자가 아닌 점유자에 불과한 세입자(임차인)는 구분소유자들의 단체인 관리단에서 의결권을 행사할 수 없었습니다. 어찌보면 관리단이 구분소유자들의 단체인 만큼 임차인까지 의결권을 행사할 수 있도록 할 이유가 없어 보입니다. 하지만 이는 매우 단편적인 생각이라 할 수 있는게 임차인은 공용부분에 대한 관리비를 낼 뿐만 아니라 실제 입주하여 건물을 사용하면서 오히려 구분소유자보다도 더 건물의 관리 운영에 직접적인 영향을 받기 때문에 관리단의 의사 결정에 참여해야할 실질적인 필요성이 있습니다. ​ 특히나 공동주택관리법의 적용을 받는 아파트와 달..

안녕하세요. 법무법인 비츠로 대표변호사 이찬승 입니다. 오늘도 관리단분쟁에 있어 많이 궁금해 하시는 부분에 대해 이야기를 드리고자 합니다. 구분소유자들의 법정 단체인 관리단의 대표자인 관리인. 많은분들이 관리인은 반드시 구분소유자여야 한다고 알고 계시지만, 사실 관리인은 구분소유자일 필요도, 심지어 점유자일 필요도 없습니다. 심지어 집합건물법 제24조 제2항에서는 “관리인은 구분소유자일 필요가 없으며,”라고 정하고 있습니다. 그렇다 보니 입주민도 아니고 전혀 무관한 제3자도 관리인이 될 수 있는 것입니다. 과거에는 모르겠으나 오늘날 집합건물이 대규모, 대형화되고 입주민들의 권리 의식 수준도 높아진 현실을 감안하면 이제는 집합건물법상 관리인 자격에 최소한 점유자여야 한다는 요건 정도는 필요치 않나 생각됩니..

안녕하세요. 법무법인 비츠로 대표변호사 이찬승 입니다. 오늘도 집합건물 관리단 관련하여 이야기를 드리고자 합니다. 집합건물 관리단 집회는 아무나 소집할 수 없습니다. 관리인이 있다면 당연히 관리인이 소집권자가 되고 관리인이 없는 경우, 예컨대 이제 막 입주를 시작하여 아직 실질적으로 관리단이 구성되기 전이라면 구분소유자의 1/5 이상이 동의하여야 집회를 소집할 수 있습니다. 이 경우 관리단 집회의 소집권자는 소집에 동의한 1/5 이상의 구분소유자 전원입니다. 그런데 실제 현장에서는 이러한 소집권자에 관한 충분한 법률적 검토 없이 관리단 집회가 소집되어 향후 분쟁의 원인이 되는 경우가 많습니다. 실제 사례를 토대로 예를 들어 보겠습니다. ​ 서울 서남부 소재 OOO오피스텔은 입주 후 시행사가 지정한 관리업..

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 이찬승 변호사입니다. 계약 당사자 사이에 계약을 위반한 경우 그 손해배상 책임에 관해서 정하는 경우가 많습니다. 대표적으로 부동산 매매계약에서 계약금은 매도인이 계약을 위반한 경우 매수인에게 계약금의 배액을 상환함으로서 계약금만큼 손해배상을 해야하고, 반대로 매수인이 계약을 위반하면 매도인에게 계약금이 귀속되게 됩니다. 이 경우 계약금은 위약금으로서 민법 제398조에 따른 손해배상액의 예정으로 봅니다. 그런데 이러한 손해배상액의 예정은 부당히 과다한 경우에는 법원이 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 그러다 보니 통상 부동산 매매계약에서 매매대금의 10%에 상당하는 계약금이라면 적당하다고 보지만, 이를 넘어서 계약금을 지나치게 높게 잡고 계약 위반시 이를 위약금으..

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 이찬승 변호사입니다. 민사 소송에서 재판은 변론 과정으로 이루어집니다. 원고가 처음 소장을 내고 피고가 그에 대한 답변서를 제출하면 제1회 변론 기일을 재판부에서 열게 됩니다. 민사 재판은 원고와 피고가 서로 주장과 증명을 통해 논쟁(변론)을 실컷 하고, 더 이상 변론할게 없으면 변론을 종결하고 판사님이 선고 기일을 지정합니다. 이러한 변론 과정은 원고와 피고 사이의 논쟁이지 판사님이 당장 그 논쟁에 껴들어 판단하는 것이 아닙니다. 판사님, 그러니까 법원은 원고와 피고가 충분히 변론을 다 했다고 하면 이제 그 변론 내용을 토대로 선고 기일에 판단(판결선고)하는 것이죠. 처음 민사 재판을 하게 되는 의뢰인분들께서 첫 변론기일에 출석했다가 법정에서 나오면서 ‘이게 끝이에요? 이..

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. A, B는 수도권 인근에 주택(아파트) 개발 사업을 하고자 부지를 물색하였습니다. 마침 대로변을 끼고 있는 나대지로 개발 사업에 적절해 보이는 부지에서 C는 동물농장을 운영하고 있었습니다. C 또한 넓은 토지 중 일부만 동물농장으로 쓰고 나머지를 놀리고 있었고 적절한 매수인이 나타나면 당장이라도 나대지 전체를 매각하고 싶었습니다. 그렇게 C는 A, B에게 나대지 전체를 매각하기로 하는 협약을 체결하였는데, 건축행정상 A, B가 당장 나대지를 취득해봤자 아파트 건축이 가능한 부지로 전환할 수가 없었고 기타 여러 사정이 있어 A, B는 일단 C로부터 그 나대지를 빌려 어린이체험학습관을 새로 짓고 운영하고 그 임대차 기간이 끝나면 A, B의 매..

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 이찬승 변호사입니다. 법원에서 재판을 하게 되면 ‘조서’라는 것을 작성합니다. 법원사무관님께서 조서를 작성하는데 어떤 사건인지 누가 재판에 출석하였는지와 진행된 내용을 간략히 기재하기도 합니다. 일종에 재판 당시에 있었던 사실을 간단히 메모한 것으로 이해해도 무방합니다. 흔히들 말하는 민사 재판은 ‘변론’이라고도 합니다. 그래서 재판 기일을 변론 기일이라고도 하죠. 변론 기일에 재판 내용이 적히는 조서는 ‘변론 조서’, 조정 기일에 조정의 내용을 적는 조서는 ‘조정 조서’라고 합니다. 그런데 많은 분들이 이러한 조서의 기재 내용을 별로 신경쓰지 않습니다. 심지어 그런게 있는지조차 모르는 경우도 많을 것입니다. 변호사들도 특별한 경우가 아니면 재판(변론)이나 조정 이후 조서를..

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다. 관리단 업무를 수행하려면 부가가치세 등 세무 처리를 위해 관할 세무서에 관리단 명의로 신고하여 등록하여야 합니다. 본래 관리단은 비영리 단체이므로 사업자로 신고하지 않고 고유번호증을 발급받는 경우가 대부분이나, 관리단 운영 방식에 따라 수익사업을 하게 되는 경우(예컨대 주차관리수입 발생)에는 사업자등록을 하는 경우도 있습니다. 그런데 이러한 관리단 명의의 고유번호증(또는 사업자등록증)을 발급받으려면 대표자가 있어야 하는데 관리단의 대표자가 곧 관리인이죠. 집합건물이 사용승인(준공) 되자마자 분양자(건축시행사)는 입주민들에게 관리비를 부과하고 징수하는 등의 관리업무를 시작하게 되고, 이에 대한 세무 처리가 필요하므로 신축 이후 막바로 고유번..

안녕하세요. 법무법인 비츠로 대표변호사 이찬승 입니다. 아래 사건은 원고는 피고로부터 도로를 매수하고 계약금, 중도금까지 지급하였는데 피고가 일방적으로 다른 사람에게 도로를 팔아버리고 소유권이전등기까지 해버린 후 원고에게 계약 해제를 통보하자 원고가 피고를 상대로 매매계약에서 정한 계약불이행에 따른 손해배상액으로 5천만 원을 청구한 사건입니다. 사실 이 사건 원고인 의뢰인께서는 피고와 이미 수차례 소송을 겪어왔습니다. 그때마다 저희 비츠로에서 사건을 담당하였고 다행스럽게도 모든 사건을 전부 승소해왔습니다. 그런데도 또 다시 피고와 소송을 할 수 밖에 없는 상황이 되었는데, 최대한 간추려 얘기해보겠습니다. 아마 그래도 꽤 길 수밖에 없습니다. 의뢰인 A는 공무원 생활을 마치고 경기도 외곽의 어느 산속에서 ..